Que es un contrato de arras

Conscientes del desconocimiento existente alrededor de uno de los documentos imprescindibles en la compraventa de una vivienda, en NEO te contamos qué es un contrato de arras, qué tipos existen y todo lo que debes saber sobre este documento.

¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras de una vivienda es un documento que sirve para formalizar un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor de un inmueble, al que, por sus características, también se le conoce como anticipo.

Al formalizar este documento, comprador y vendedor se comprometen a realizar la operación y a hacerlo en un tiempo determinado y, para ello, el comprador entrega una cantidad de dinero pactada para la reserva de la vivienda, a cuenta del precio de venta final. Así mismo, en este documento se establecen las condiciones de la operación.

En definitiva, con el contrato de arras el comprador se reserva el derecho sobre la compra a cambio de la entrega de una cantidad de dinero pactada. Por su parte, el vendedor se compromete a vender el inmueble con una serie de condiciones establecidas previamente.

Tipos de contrato de arras

Existen tres tipos de contratos de arras diferentes, los cuales tienen el mismo objetivo, pero se diferencian principalmente por las consecuencias que tienen el incumplimiento de los mismos.

• Contrato de arras confirmatorias:

En el contrato de arras, el comprador entrega un anticipo del precio total a pagar al vendedor, que se ha acordado previamente por las dos partes, que estará incluido en el contrato de compraventa y se imputará al precio final.

• Contrato de arras penales:

El objetivo del contrato de arras penales es garantizar el cumplimiento del contrato firmado entre el vendedor y el comprador y, para ello, en caso de que alguna de las partes no cumpliese con lo pactado, perdería la cantidad acordada. Además, la parte afectada podría solicitar indemnización por daños y perjuicios.

• Contrato de arras penitenciales:

El contrato de arras penitenciales permite que tanto el comprador como el vendedor puedan desistir del contrato firmado. Para ello, el comprador tendrá que abonar la cantidad acordada, mientras que el vendedor debería pagar el doble de lo pactado.

¿Qué debe contener un contrato de arras?

A continuación, mostramos la información que debe contener un contrato de arras:

• Datos personales tanto del comprador como del vendedor.
• Información relativa sobre la vivienda que va a ser objeto de la operación de compraventa: dirección, datos del registro, número de la cédula de habitabilidad, etc.
• En caso de que la vivienda no esté libre de cargas, estas deberán quedar reflejadas en el contrato de arras.
• Cantidad de dinero en concepto de señal que el comprador deberá entregar al vendedor.
• Plazo de escritura desde el contrato de arras.
• Tipos de modelos de arras que se van a firmar y la fecha de caducidad del contrato.
• Firma del comprador y vendedor.

Penalizaciones por incumplimiento de contrato de arras

Dentro de los diferentes modelos de arras existentes, el contrato de arras penitenciales es el único que se puede anular o incumplir por cualquiera de las dos partes, ya que es el único de los tres que está regulado en el Código Civil. En este caso, como hemos comentado, la parte que anulase el contrato debería pagar a la otra parte la cantidad acordada por incumplimiento de contrato.

En cambio, los contratos de arras confirmatorias y penales no se pueden anular y, en caso de que una de las dos partes no cumpliera con el acuerdo, la otra debería reclamar de la siguiente forma:

• Primero habría que agotar a la vía extrajudicial, notificando a la parte que no ha cumplido con lo acordado la reclamación de la cantidad acordada mediante el envío de un burofax.
• En caso de que esta vía no tuviera efecto, habría que recurrir a la vía judicial a través de la interposición de una demanda.